马光远:房地产得了疯牛病

不久前,我的朋友在北京的热门房地产市场逛了逛,回来时告诉我,北京的房地产市场完全疯了,武清和燕郊的核心地区没有房子。

然而,不仅北京疯了,北京也疯了,还有像杭州这样的热门城市,那里有“没有房子”的可怕消息。

这种消息不断在市场上流传,导致更多人恐慌和发疯。

房子,经过十多年的崛起,终于把许多中国人彻底逼疯了!在一个疯狂而令人窒息的市场中,那些购买者并不坚定,那些不坚定的人甚至更不坚定,担心崩盘会突然结束。

我最近在微博上开通了微博问答。99%的问题是关于房子的。每个人的焦虑都能从每一句话中充分感受到。

不管买还是不买,这个问题让许多睡眠有困难的人把希望寄托在我的答案能带给他们的安慰上。

这是中国房地产史上第一次恐慌和焦虑蔓延到如此程度,不仅在上海北部的一线城市、广州和深圳,而且在热点城市杭州和厦门,甚至在我第一次听说的一些小县。

从3月17日到19日,这项政策再次得到加强。北京、广州、石家庄和郑州在同一天推出了限购政策。北京将二手房首付比例提高至60%,非普通自住住房首付比例提高至80%。同时,实施了严格的措施来承认住房和贷款。广州将广州非居民家庭持续缴纳个人所得税或社会保障的期限从3年延长至5年。

考虑到以前实施过限购限贷的城市,今年实施或升级限购措施的城市总数已达24个,包括三亚、杭州、嘉善县、南京、青岛、南昌、赣州、连江县、滁州市、张家口崇礼区、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县、涞水县、涿州市、天津武清区、北京、石家庄、郑州、广州、长沙、保定。

不仅有一线城市,还有二线城市,甚至四五线城市,还有大都市地区的小城市,都有投机的概念。

至于限购和限贷的效果,笔者在以前的文章中多次提到,这只能起到暂时的作用,但不能改变每个人的期望。

此外,从购买限制的历史来看,一旦房地产价格略有下降,它将立即放松,永远不会坚持。最近两次放宽购买限制的时间不到两年。

购买限制的可信度和声誉实际上已降至历史最低点。

除了购买限制,我们还需要回答为什么自去年9月30日以来紧张不安的监管没有改变每个人的预期。我认为有三个根本原因:第一,政策本身的“塔西佗陷阱”。

经过多次重复,房地产政策的有效性已基本被购房者否定。人们对这项政策的实施和效果没有希望。他们认为,每一项法规实际上都是一种购买和进入的机会。否则,将来就没有机会了。

第二是政策本身造成的“囚徒困境”。

今年,许多地方政府工作报告承诺,今年新住房交易的平均价格不会逐月上涨。

为了实现“环比不上涨”,最好的办法是不要让高价建筑上市。

换句话说,为了降低平均身高,最好的办法是不让姚明参加。

世界各地都是如此。

在一些热点地区,供应量本应增加,但政府的做法恰恰相反。限制高价建筑上市的结果是市场短缺。

所谓“一房难找”的城市并不是真的没有房子,但开发商不愿意以政府设定的低价上市,通过上市费和提价来应对政府的限价,造成市场恐慌。

第三,根源仍然在于土地制度。

只有一个卖家的寡头土地供应体系是中国房价过高的根本原因。

例如,北京房地产市场最近的复苏与备受批评的北京土地供应计划有很大关系。

北京的住宅用地供应多年来一直在减少。去年,土地供应完成不到计划的20%。今年,该计划比去年削减了60%。

尽管北京在新发布的文件中进行了冗长的辩护。

据说,一些媒体和中介机构曲解和误读了北京今年的土地供应计划,称今年的实际土地供应量将是去年的2.5倍。

这只能说明去年完成的计划太差,这也是北京恐慌性抢购的主要原因。

必须加强热点城市土地供应计划的实施,对未能完成计划的人要追究责任。

政府不应该从事土地饥饿营销和制造人为恐慌。

恐慌的最大特征是其极快的传导性。在抢房子的热潮中,一些地方甚至被烧毁。

京津冀地区的石家庄每天都有房价。武清、固安、廊坊和涿州等其他热点地区花不了多少钱就能买到房子。

尽管京津冀一体化是一项国家战略,但尽管产业、人口和公共政策远未到位,甚至交通仍在规划之中,但房价却提前飙升,投资者云集。

然而,一个以投资为主的市场的特点是急剧上升和下降。

地方政府对这种炒作负有不可推卸的责任。

笔者注意到,面对房地产市场的非理性表现,高级官员们最近纷纷表态,明确提出要防范房地产泡沫的风险。

张高丽在“中国高层发展论坛”上表示,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。张高丽在“中国高层发展论坛”上表示,他坚持“房子是为了生活,不是为了投机”的立场。

并将房地产泡沫作为今年的主要风险点;中国央行行长周小川最近表示,中国金融体系总体健康,但也存在总体杠杆率高、债券和房地产市场风险以及活跃的跨市场影子银行等风险。国家发改委主任何莫砺锋甚至将房地产与实体经济的失衡列为当前中国经济发展面临的三大结构性失衡之一,并提议控制信贷资金向房地产行业的过度流动。

当然,除了表明我们的立场,我们希望采取真正的行动。除了限制购买,我们还希望从根本上解决问题,并在土地制度等方面采取更多措施。

面对市场表现出的激烈“动物精神”,有必要对中国的房地产政策进行全面的回顾和反思。

例如,我们一直对房屋和土地是否短缺含糊不清。我们从未进行过全面深入的调查和统计。

事实上,从来没有土地或房屋短缺。任何短缺都是由人类造成的。中国房地产发展需要一个健康的政策环境。政府不能成为人为短缺的主人。

如果短缺再次造成恐慌,谁能保证不会发生灾难性后果?

英国著名历史学家保罗·约翰逊的话至今仍有很大的价值和意义:研究历史是治愈当代人傲慢的良药。

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